Оценка торговой недвижимости

Наши сертифицированные оценщики проводят комплексный анализ объектов коммерческой недвижимости, включая магазины, торгово-развлекательные центры (ТРЦ), офисно-розничные помещения, логистические комплексы и специализированные объекты (кафе, рестораны, склады). В основе работы — применение международных стандартов оценки (МСО) и методов, утвержденных ФЗ №135 «Об оценочной деятельности». Мы определяем рыночную стоимость, инвестиционную стоимость и ликвидационную стоимость, учитывая параметры капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков (DCF) и рыночные мультипликаторы (цена/аренда, цена/доход).

В каких случаях необходимо проводить оценку торговой недвижимости:

• покупка или продажа коммерческого помещения;

• привлечение инвестиций или кредитование под залог;

• страхование объекта;

• оптимизация налогообложения;

• судебные споры (раздел имущества, оспаривание стоимости);

• реструктуризация бизнеса;

• пересмотр арендных условий.

Какие форматы оценки есть?

Мы делаем два вида оценки: экспресс-оценка (только досудебная) и полноценное исследование (может быть досудебным или по назначению суда).

Экспресс-оценка

Делается быстро, за 2-3 дня. Заключение приблизительное, но быстрое. Не подходит для предъявления в суде.

Полноценное исследование

Проводится по правилам и методикам. Заключение максимально точное, но ждать дольше. Имеет законную силу в суде.

Какие документы могут понадобиться для проведения оценки торговой недвижимости:

• свидетельство о праве собственности;

• технический паспорт и планировка помещений;

• кадастровый паспорт;

• акты последней инвентаризации;

• финансовая отчетность (доходы и расходы за последние 12 месяцев);

• договоры с арендаторами (при наличии)

• договор аренды земли (при наличии);

• сведения об обременениях (ипотека, аресты);

• для юрлиц: финансовая отчетность (EBITDA, баланс).

Вопросы для оценки торговой недвижимости:

Общие вопросы:

• Какова рыночная стоимость объекта на текущую дату с учетом его местоположения и рыночных условий?

• Какие методы оценки (доходный, сравнительный, затратный) наиболее релевантны для данного типа торговой недвижимости?

• Как коэффициент капитализации (Cap Rate) влияет на расчет стоимости объекта?

• Какие корректировки применяются при сравнительном подходе для аналогов (поправки на локацию, площадь, инфраструктуру)?

Вопросы по доходности:

• Какой чистый операционный доход (NOI) генерирует объект, и как он соотносится с рыночными показателями?

• Какова ставка дисконтирования для данного объекта, и какие риски (ликвидности, рыночные, кредитные) учтены в расчетах?

• Как срок аренды (WALT) и стабильность арендаторов влияют на прогнозируемый cash flow?

• Какие резервы на замену (CAPEX) необходимы для поддержания доходности объекта?

Вопросы по затратному подходу:

• Какова стоимость замещения объекта с учетом текущих строительных расценок и амортизации (физический износ, функциональное устаревание)?

• Какая доля стоимости земли в общей цене объекта, и как зонирование (ВРИ) влияет на этот показатель?

Юридические и финансовые вопросы:

• Есть ли обременения (ипотека, сервитуты, аресты), влияющие на ликвидность объекта?

• Соответствует ли объект требованиям ФЗ №214 (для новых объектов) и нормам СНИП?

• Как кадастровая стоимость соотносится с рыночной?

Рыночные и инвестиционные вопросы:

• Какие мультипликаторы (цена/аренда, GRM, цена/м²) применялись при анализе?

• Как конкуренция в районе (плотность торговых точек, якорные арендаторы) влияет на стоимость?

• Каковы прогнозы по росту арендных ставок в локации на 3–5 лет?

• Как изменится стоимость объекта при реконструкции или изменении функционального назначения?

Вопросы для специфических сценариев:

• Какова ликвидационная стоимость объекта при срочной продаже (с учетом дисконта на скорость)?

• Какой LTV (Loan-to-Value Ratio) может быть использован для кредитования под залог объекта?

• Какие риски снижения доходности (вакантные площади, изменение трафика) могут быть учтены при формировании стоимости объекта оценки?

Дополнительные вопросы:

• Как налоговые обязательства (налог на имущество, НДС) влияют на итоговую стоимость?

• Какие страховые риски (пожар, затопление) могут снизить стоимость объекта?

• Как инфраструктурные проекты (строительство метро, дорог) повлияют на стоимость в долгосрочной перспективе?

Особенности оценки торговой недвижимости

Оценка коммерческих объектов требует учета их специфики, отличающейся от жилой или загородной недвижимости. Ключевые аспекты:

1. Доходный подход как основа

Основной акцент делается на анализе текущих и потенциальных доходов: арендные ставки, заполняемость площадей, стабильность арендаторов. Рассчитывается капитализация дохода для прогнозирования прибыли.

2. Локация и пешеходный трафик

Учитывается проходимость, видимость объекта, наличие конкурентов и инфраструктуры (парковки, остановки). Даже небольшое изменение локации может существенно повлиять на стоимость.

3. Состояние объекта и соответствие стандартам

Проверяется техническое состояние здания, возможность перепланировки, соответствие пожарным и санитарным нормам. Устаревшие коммуникации снижают стоимость.

4. Рыночные тренды и риски

Анализируется спрос на торговые площади в регионе, экономическая ситуация, изменения в потребительском поведении.

5. Юридические аспекты

Проверяется разрешенное использование объекта, наличие обременений, срок действия арендных договоров.

Ключевые методологии оценки

1. Доходный подход

• Метод прямой капитализации: расчет стоимости через отношение чистого операционного дохода (NOI) к коэффициенту капитализации (Cap Rate).

• Дисконтирование денежных потоков (DCF): прогнозирование доходов с учетом рисков (безрисковая ставка, премия за ликвидность). Расчет NPV (чистой приведенной стоимости) и IRR (внутренней нормы доходности).

• Анализ арендного потока: оценка стабильности арендаторов, WALT (Weighted Average Lease Term), вакантных площадей.

2. Сравнительный подход

• Метод прямого сравнения продаж: подбор репрезентативных аналогов с корректировкой на локацию, физический износ, функциональное устаревание.

• Мультипликаторы: применение ценовых мультипликаторов (цена за м², GRM — Gross Rent Multiplier).

3. Затратный подход

• Метод стоимости замещения: расчет затрат на воспроизводство объекта с учетом актуальных строительных расценок и амортизации (физической, функциональной, экономической).

• Оценка земли: анализ рыночной стоимости земельного участка с учетом зонирования (ВРИ — вид разрешенного использования).

Факторы, влияющие на стоимость объекта торговой недвижимости

Рыночные риски: волатильность спроса на торговые площади, изменение потребительской активности.

Технические параметры: степень износа (по методу Эйлера-Гаврилова), соответствие нормам СНИП, наличие систем энергоэффективности.

Юридические аспекты: обременения (сервитуты, ипотека), соответствие ФЗ №214 (о долевом строительстве) для новых объектов.

Экономическая эффективность: ROI (окупаемость инвестиций), операционные расходы (OPEX), LTV (Loan-to-Value Ratio) для залоговых операций.