Оценка складской недвижимости

Оценка складской недвижимости — это определение рыночной, ликвидационной, инвестиционной и иной стоимости объектов, предназначенных для хранения и обработки грузов.

К объектам оценки складской недвижимости относятся:

• многоуровневые склады класса А, В, С;

• холодильно-морозильные комплексы и фреш-центры;

• склады ответственного хранения и fulfillment-центры;

• терминалы cross-dock и last-mile;

• таможенные и складские зоны свободных портов;

• крытые ангары, открытые площадки, контейнерные площадки;

• здания механизированного хранения (AS/RS);

• складские помещения в составе производственных комплексов.

Какие специфические знания судебного эксперта необходимы для проведения оценки складской недвижимости:

• параметры логистической инфраструктуры (транспортная доступность, автомобильные и ж/д подъездные пути, зона охвата «последней мили»);

• нормы пожарной безопасности, СанПиН, требований ХАССП, фитосанитарного и таможенного законодательства;

• особенности инженерных систем: стеллажей, мезонинов, климатического и холодильного оборудования, систем автоматизации (WMS, конвейерные линии);

• рыночные ставки аренды и операционных расходов (NNN, Opex, CAM);

• методики судебной оценки и доказательной базы, принимаемой арбитражем и судами общей юрисдикции.

В каких случаях необходимо проводить оценку промышленных объектов:

• Подготовка сделки купли-продажи склада либо доли в логистическом парке.

• Определение залоговой стоимости для банковского кредита, факторинга, облигационного займа.

• Судебные споры о стоимости изъятия земельного участка или здания для государственных нужд.

• Банкротство собственника: формирование конкурсной массы и определение стартовой цены торгов.

• Определение размера ущерба после пожара, затопления, обрушения стеллажей.

• Страхование имущественного комплекса, залогового имущества, товарных запасов.

• Переоценка основных средств при переходе на МСФО или подготовке к IPO.

• Перераспределение долей в бизнесе, раздел имущества супругов или соучредителей.

• Оспаривание кадастровой стоимости для снижения налога на имущество и землю.

Какие форматы оценки есть?

Мы делаем два вида оценки: экспресс-оценка (только досудебная) и полноценное исследование (может быть досудебным или по назначению суда).

Экспресс-оценка

Делается быстро, за 2-3 дня. Заключение приблизительное, но быстрое. Не подходит для предъявления в суде.

Полноценное исследование

Проводится по правилам и методикам. Заключение максимально точное, но ждать дольше. Имеет законную силу в суде.

Какие документы могут понадобиться для проведения оценки складской недвижимости:

• Выписка из ЕГРН (земельный участок и здание) с актуальными обременениями.

• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, аренды, акт ввода в эксплуатацию).

• Кадастровый и технический паспорта, поэтажные планы, экспликации.

• Паспорт холодильного, отопительного, вентиляционного оборудования; сертификаты стеллажных систем.

• Схемы размещения грузов, системы пожаротушения и оповещения.

• Отчёты о доходах/расходах (rent-roll, OPEX), если объект приносит доход.

• Фото- и видеоматериалы с осмотра, выводы техобследований, акты МЧС или страховой компании (при ущербе).

• Сметы на ремонт или реконструкцию, если объект незавершён или требует модернизации.

Примерный перечень вопросов по оценке складской недвижимости:

• Какова рыночная стоимость склада класса А площадью 20 000 м² на дату оценки?

• Какова ликвидационная стоимость объекта при реализации в срок до 3-х месяцев?

• Какова величина ущерба, причинённого пожаром в морозильной камере, с учётом износа оборудования?

• Какова рыночная ставка аренды за 1 м² при 5-летнем договоре triple-net?

• Какова инвестиционная стоимость проекта автоматизации (AS/RS) с горизонтом окупаемости 7 лет?

• Какова стоимость права долгосрочной аренды (leasehold) склада во внеплощадочной зоне порта?

• Насколько рыночная стоимость объекта отклоняется от утверждённой кадастровой и подлежит ли пересмотру?

• Какова доля стоимости земельного участка в общей стоимости имущественного комплекса?