Рецензия на оценку квартиры

Для назначения рецензии на оценку квартиры вам необходимо:

• Сфотографировать или отсканировать

  Копию отчёта об оценке со всеми приложениями, подлежащего рецензированию, и определение суда о назначении экспертизы, если оценка выполнялась в рамках дела. Документы должны быть читаемые, без обрезанных краёв текста, хорошей чёткости и разрешения.

• Отправить документы по электронной почте

  Почта для отправки отчёта об оценке на исследование: my.graphology@yandex.ru.

• Получить предварительную консультацию

  Мы изучим отчёт об оценке квартиры и скажем, есть ли основания для рецензирования, сколько это займёт времени и сколько будет стоить. Консультация бесплатная, работаем дистанционно со всеми регионами России.

Проведение рецензии на оценку квартиры актуально когда

• Итоговая рыночная стоимость квартиры занижена или завышена и противоречит другим обстоятельствам по делу;

• Выводы оценщика вызывают сомнения у суда и участников процесса;

• В качестве аналогов подобраны несопоставимые объекты, а корректировки на площадь, этаж, район, состояние отделки и обременения не обоснованы;

• Оценщик провёл исследование не в полном объёме: отказ от одного из подходов к оценке не мотивирован, источники информации о рынке не указаны;

• Выявлены грубые нарушения методики оценки, требований 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, арифметические ошибки в расчётах;

• В отчёте нет сведений о квалификации оценщика, его аттестате и членстве в саморегулируемой организации.

Проведение рецензии на оценку квартиры требует подробного знания методик оценки недвижимости, федеральных стандартов оценки, нормативных актов и справочной литературы, а также понимания рынка жилья конкретного города.

Что проверяет специалист

Проверка идёт по всей цепочке: от задания на оценку и описания объекта до подбора аналогов, корректировок и итоговой величины стоимости. Замечание считается существенным не из-за необычного оформления, а когда оно мешает проверить расчёт или могло повлиять на результат.

• Задание на оценку и вид стоимости

  Соответствует ли цель оценки поставленной задаче, правильно ли определены вид стоимости и дата оценки, в том числе при ретроспективной оценке на прошедшую дату.

• Описание объекта

  Указаны ли площадь, этаж, планировка, состояние отделки, материал стен и год постройки дома, права на квартиру и обременения, подтверждены ли характеристики документами.

• Выбор подходов к оценке

  Мотивирован ли отказ от затратного или доходного подхода и обоснован ли выбор сравнительного подхода как основного для жилой недвижимости.

• Объекты-аналоги

  Сопоставимы ли аналоги по местоположению, типу дома, площади, этажу, состоянию и дате предложения, указаны ли источники информации и приложены ли подтверждающие материалы.

• Корректировки

  Обоснован ли каждый корректирующий коэффициент, есть ли ссылка на справочник или собственный расчёт, не применены ли корректировки выборочно к части аналогов.

• Расчёты и согласование результатов

  Сходится ли арифметика, воспроизводится ли расчёт по данным самого отчёта, обосновано ли согласование результатов и итоговая величина стоимости квартиры.

• Оформление и квалификация оценщика

  Есть ли обязательные разделы отчёта, подпись оценщика, сведения о квалификационном аттестате, членстве в саморегулируемой организации и страховании ответственности.

Частые ошибки в отчётах об оценке квартиры

Ниже недостатки, которые чаще всего становятся основанием для замечаний. Опечатка или необычное оформление сами по себе не делают отчёт недостоверным, значение имеет то, повлиял ли недостаток на итоговую стоимость.

• Аналоги подобраны в другом районе, в доме другого типа или предлагались значительно позже даты оценки;

• Использованы цены предложения без корректировки на торг;

• Корректировки на этаж, площадь и состояние отделки взяты из источника, не относящегося к региону, либо введены без расчёта;

• Не учтены обременения: залог, договор аренды, зарегистрированные в квартире лица, неузаконенная перепланировка;

• Осмотр не проводился, отчёт составлен по документам, но фактическое состояние квартиры принято как среднее без оговорок;

• Площадь в отчёте расходится со сведениями выписки из ЕГРН;

• Итоговая величина не согласуется с результатами применённых подходов или округлена без объяснения.

Что рецензия на оценку квартиры не устанавливает

Специалист проверяет уже выполненную работу по представленным документам. Он не проводит скрытую повторную оценку и не восполняет недостающие данные предположениями.

• Не определяет заново рыночную стоимость квартиры: для этого нужна отдельная оценка или судебная оценочная экспертиза;

• Не признаёт отчёт или заключение недопустимым доказательством. По ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ указанная в отчёте итоговая величина считается достоверной, пока иное не установлено в судебном порядке;

• Не заменяет экспертизу отчёта об оценке, которую по ст. 17.1 того же закона проводят эксперты саморегулируемой организации оценщиков;

• Не оценивает добросовестность и умысел оценщика: это вопрос суда и его саморегулируемой организации;

• Не гарантирует, что суд назначит повторную экспертизу или исключит отчёт из числа доказательств. Такое решение принимает только суд.

Какие документы нужны для рецензирования

Для предварительного просмотра достаточно читаемой копии отчёта целиком. Чем полнее комплект, тем точнее можно определить глубину анализа.

• Отчёт об оценке квартиры полностью: все страницы, приложения, фотоматериалы, копии объявлений и расчётные таблицы;

• Определение суда о назначении экспертизы либо задание на оценку, если оценка была внесудебной;

• Перечень материалов, которые передавались оценщику;

• Правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН на квартиру, если они есть на руках;

• Другие отчёты и заключения по этой же квартире, если их несколько;

• Дата ближайшего судебного заседания.

Если часть материалов осталась в деле, специалист проверит те разделы, которые раскрыты в самом отчёте или экспертизе, и прямо укажет в рецензии пределы проведённого анализа.

Кто может рецензировать отчёт об оценке квартиры

Рецензию должен готовить оценщик с профильным квалификационным аттестатом по направлению «Оценка недвижимости», членством в саморегулируемой организации и практическим опытом оценки жилья. Общего экономического или юридического образования недостаточно, если в документе делаются методические выводы о подборе аналогов и корректировках.

Когда спор одновременно касается стоимости квартиры и, например, качества выполненного ремонта или последствий залива, к работе привлекается специалист по строительно-технической экспертизе. Сведения об образовании, аттестатах и стаже каждого специалиста включаются в готовую рецензию.

Примерный перечень вопросов для проведения рецензии:

• Соответствует ли отчёт об оценке квартиры № … от … года, выполненный оценщиком (Ф. И. О.), сотрудником ООО «…», требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и иных нормативных документов, регламентирующих определение рыночной стоимости жилой недвижимости?

• Являются ли выводы о рыночной стоимости квартиры, сделанные оценщиком (Ф. И. О.) в отчёте № … от … года, достоверными и обоснованными?

• Обеспечивают ли применённые подходы, подобранные объекты-аналоги и введённые корректировки достоверное определение рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: …?

• Позволяют ли данные отчёта воспроизвести расчёт и проверить итоговую величину стоимости?

Некорректно ставить вопрос о том, обязан ли суд признать отчёт недопустимым доказательством или назначить повторную экспертизу. Специалист высказывается о качестве исследования в пределах своих знаний, процессуальное решение принимает суд.

Что получает заказчик рецензии

Готовая рецензия оформляется как заключение специалиста и содержит:

• Перечень изученных материалов и сведения о квалификации специалиста;

• Критерии проверки со ссылками на 135-ФЗ, федеральные стандарты оценки и методическую литературу;

• Конкретные замечания с указанием страниц отчёта, к которым они относятся;

• Пояснение по каждому существенному замечанию: как оно влияет на проверяемость расчёта и на итоговую величину стоимости квартиры;

• Итоговый вывод о соответствии отчёта требованиям законодательства и стандартов оценки.

Документ используют при подготовке письменных возражений, вопросов оценщику и ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы. При необходимости специалист разъяснит содержание рецензии по телефону или в судебном заседании.

От чего зависят стоимость и срок рецензии

Точную цену и срок называем после просмотра отчёта или заключения, потому что объём работы отличается в разы. На расчёт влияют объём и количество приложений, число оцениваемых объектов, количество поставленных вопросов.

Если заседание уже назначено, сообщите дату при обращении. Возможность срочной работы согласуем до заключения договора. Заранее обещать, что в отчёте найдутся существенные нарушения, мы не станем. По итогам проверки возможен и вывод об отсутствии значимых ошибок, об этом мы сообщаем до оплаты.