Оценка промышленных объектов

Оценка промышленных объектов — это определение рыночной, ликвидационной или иной стоимости комплекса недвижимости, технологического оборудования и вспомогательных сооружений, объединённых единым производственным процессом.

К объектам оценки промышленных объектов относятся:

• заводы и фабрики;

• склады, терминалы, логистические центры;

• электростанции, котельные, тепловые пункты;

• цеха, лаборатории, очистные сооружения;

• линии и парки технологического оборудования;

• инженерные сети и инфраструктура;

• объекты незавершённого строительства;

• комплексы, расположенные на шельфе, в карьерах, в портах и пр.

В каких случаях необходимо проводить оценку промышленных объектов:

• Подготовка к купле-продаже бизнеса, M&A, вхождению инвестора.

• Определение залоговой стоимости при привлечении кредитов.

• Страхование имущественного комплекса и оборудования.

• Переоценка основных средств для МСФО / РСБУ.

• Определение ущерба после пожара, аварии, стихийного бедствия.

• Кадастровые споры, корректировка налоговой базы.

• Раздел имущества при реорганизации, банкротстве или судебных разбирательствах.

• Разработка проектов модернизации, оптимизации или консервации производства.

• Передача объектов в концессию, аренду, доверительное управление.

Какие форматы оценки есть?

Мы делаем два вида оценки: экспресс-оценка (только досудебная) и полноценное исследование (может быть досудебным или по назначению суда).

Экспресс-оценка

Делается быстро, за 2-3 дня. Заключение приблизительное, но быстрое. Не подходит для предъявления в суде.

Полноценное исследование

Проводится по правилам и методикам. Заключение максимально точное, но ждать дольше. Имеет законную силу в суде.

Какие документы могут понадобиться для проведения оценки промышленных объектов:

• Правоустанавливающие документы на земельные участки и здания (выписка ЕГРН, договор купли-продажи, аренды, госакт и т. д.).

• Инвентарные карточки и технические паспорта оборудования (форма ОС-6, ПС, паспорта заводов-изготовителей).

• Бухгалтерская справка-расчёт начисленной амортизации.

• Генплан предприятия, поэтажные планы, схемы технологических линий.

• Отчёты об остаточных ресурсах основных узлов, результаты техобследований и диагностик.

• Фотографии, видеоматериалы, копии разрешений Ростехнадзора и других надзорных органов.

• Договоры энергоснабжения, сырьевого обеспечения, справки о производственных мощностях.

• Сметы на строительство и модернизацию (при оценке НЗС).

• Отчёт о выбросах и лимитах, если объект относится к категории опасных.

Примерный перечень вопросов по оценке промышленных объектов:

• Какова рыночная стоимость действующего производственного комплекса на дату оценки?

• Какова ликвидационная стоимость оборудования при срочной реализации в течение 3–6 месяцев?

• Какова инвестиционная стоимость проекта модернизации цеха с учётом CAPEX и OPEX?

• Какова восстановительная (заместительная) стоимость технологической линии с учётом монтажа и пусконаладки?

• Каков размер физического, функционального и внешнего износа объекта?

• Какова величина ущерба, нанесённого пожаром / аварией, с учётом амортизации и затрат на демонтаж?

• Какова стоимость права аренды или сервитута на объект инфраструктуры (железнодорожный подъездной путь, газопровод, энергосубстанция)?

• Какова кадастровая стоимость комплекса и её расхождение с рыночной, обоснованное для суда или комиссии по оспариванию?

• Какова доля стоимости земельного участка в общей стоимости имущественного комплекса для целей налогообложения?